Una sociedad de gananciales o mercantil, es propietaria de un edificio dividido en pisos y locales. ¿Pueden constituirse en comunidad de propietarios? ¿No son necesarios, al menos, dos propietarios?
La ley no exige un determinado número de propietarios para que exista comunidad, aunque por obvias razones sería necesaria la existencia de al menos dos condueños, dado que cuando existe un único propietario, aunque el edificio cuente con diferentes pisos y locales, no existe comunidad. A lo más existiría una división horizontal por casas o apartamentos, otorgada ante el notario e inscrita en el registro; que serán propiedad de la sociedad, por lo que existiría un solo dueño. En definitiva, se hace necesario que existan varios propietarios, como mínimo dos, y que estos sean propietarios de algún piso o local en la comunidad, ya sean personas físicas o jurídicas.
En el caso de promociones inmobiliarias, no existe propiamente comunidad hasta que el promotor no comienza la venta de elementos privativos y transmite la propie-dad de al menos uno de ellos. Con anterioridad, el promotor puede inscribir la división horizontal del inmueble en construcción y otorgar el título constitutivo y con ellos estatutos del inmueble, pero propiamente no existe comunidad. Es lo que se conoce como situación de prehorizontalidad, estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios) para que pueda considerarse una comunidad (TS4-10-13, EDJ 187262).
Existe comunidad cuando el promotor deja de ser propietario único al haber transmitido el dominio de al menos un elemento. Transmisión del dominio que, conforme a la doctrina del título y el modo, vigente en nuestro Derecho, no se produce por la mera celebración del contrato privado de compraventa, sino que es necesario que se realice la entrega del inmueble: real, simbólica (las llaves) o instrumental (la escritura pública), para que se produzca la transmisión de la propiedad y el comprador pase a ser propietario del elemento privativo.