Consejos para participar en subastas electrónicas

 Dado que la participación en una subasta electrónica no es sencilla, en el siguiente artículo presentaremos una serie de consejos a seguir según la experta en subastas Olga Morcillo.

  1. El Juzgado y los plazos: La persona encargada de tramitar las ejecuciones es el Letrado de la Administración de Justicia. Los Juzgados son lentos, por lo que el subastero debe tener paciencia dentro de la subasta, que pasa necesariamente por un Juzgado. Tampoco favorece a la inversión en la subasta enfrentarse con los funcionarios.En el caso que el subastero no esté de acuerdo con alguna actuación del Letrado de la Administración de Justicia, deberá personarse en el procedimiento con abogado y procurador para poder recurrir dichas actuaciones.
  2. La Ley aplicable al procedimiento de subasta es la ley de Enjuiciamiento Civil.
  3. Es necesario depositar una fianza correspondiente al 5% del valor del bien, a través del portal electrónico de subastas y mediante una retención de saldo de cuenta corriente. Se utilizan los servicios telemáticos de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. No se permite participar con avales bancarios.
  4. Lo más normal es que, en el edicto de subasta, los Juzgados indiquen que desconocen la situación posesoria del bien. Será el licitador quién deberá informarse de dicha situación.
  5.  Las cargas y gravámenes anteriores al crédito del ejecutado no se cancelan, por lo que cuando el licitador participa en la subasta, se entiende que los acepta y se subrogará en la responsabilidad de éstos si el remate es adjudicado a su favor. El precio pagado por el inmueble en la subasta sólo se utiliza para pagar el crédito ejecutado en ese procedimiento, y sólo se utilizará para pagar las deudas anteriores si existiera un sobrante después de abonar el crédito del ejecutado.
  6. Se podrá acceder a la Certificación Registral y a la información registral actualizada a través del portal electrónico de subastas.
  7. El responsable de facilitar la Certificación Registral será el Registro de la Propiedad.
  8. Las subastas se realizan a través del portal electrónico de subastas del Boletín Oficial del Estado. Cada subasta tienen un número de identificación único que se asigna a su expediente, y se abren a partir de las 24 horas siguientes a la publicación de su anuncio en el BOE. El anuncio en el BOE contiene la fecha del anuncio, la oficina judicial que conoce del procedimiento de ejecución, el número de identificación, su clave, y la dirección electrónica de la subasta del portal.
  9. Los que quieran participar en el subasta deben darse de alta en el portal.
  10.  Todo el procedimiento de subasta se realiza de forma electrónica. Las pujas se envían de forma telemática, y se obtendrá un acuse de recibo de la puja, el día y la hora de la recepción de la postura y la cuantía. En la puja, se debe indicar si el postor acepta o no la reserva de postura, y si puja en nombre propio o de tercero. Se aceptan posturas por importe superior, igual o inferior a la puja más alta realizada. En el caso de que la postura sea igual o inferior a la más, se entenderá que se acepta la reserva de postura, por si el licitador de la puja más alta no abona el precio restante de adquisición.
  11. La subasta tiene una duración de 20 días naturales. No se cerrará la subasta a las 24:00 del último día hasta que transcurra una hora desde la última postura si ésta es superior a la mejor postura realizada hasta ese momento, con independencia de que se deba ampliar hasta un máximo de 24 horas más el plazo inicial.
  12. Si se produce la declaración de concurso del deudor, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá la subasta. Si se suspende por más de 15 días, se procederá a la devolución de las fianzas.
  13.  Una vez finalizada la subasta, el Letrado de la Administración de Justicia indicará el nombre del mejor posterior y su postura. Además, devolverá las fianzas depositadas por los otros posteriores, salvo la del mejor postor y las de los que hayan reservado su postura.
  14.  No obstante la subasta, el deudor puede abonar íntegramente la deuda (incluyendo intereses y costas) para liberar el bien embargado, en cualquier momento de la subasta y antes de aprobar el remate o la adjudicación del bien al acreedor. El tercer poseedor también puede liberar el bien, abonando toda la deuda, incluyendo intereses y costas.

15.En relación a la aprobación del remate, se debe tener en cuenta las siguientes reglas:

  1.  Mejor postura igual o superior al 70% del valor del bien: El Letrado de la Administración de Justicia aprobará el remate a favor del mejor postor, el cual deberá depositar el resto del precio dentro del plazo de los 40 días siguientes.
  2. Mejor postura inferior al 70% del valor del bien: El ejecutado podrá aportar a un tercero, dentro del plazo de 10 días, para que mejore la postura. Podrá mejorarla ofreciendo el 70% del valor del bien o, siendo inferior, cuando la postura cubra la totalidad de la deuda. En el caso que el ejecutado no aporte dicho tercero, el ejecutante podrá adjudicarse el bien dentro del plazo de 5 días, con las siguientes condiciones: el 70% del valor del bien (o cantidad que cubra toda la deuda si dicha cantidad sea el 60% de su valor de tasación y a la mejor postura), si el bien es vivienda familiar del deudor; o el 70% del valor del bien (o cantidad que cubra toda la deuda si es superior a la mejor postura), si éste no es vivienda familiar del deudor.
  3. En el caso que el ejecutado no aporte tercero o el ejecutante no se adjudique el bien, se podrá aprobar el remate a favor del mejor postor provisional si éste ha ofrecido el 50% del valor del bien o una cantidad que cubra la deuda principal (más intereses y costas).
  4. En el caso que la mejor postura no llegue al 50% del valor del bien, el Letrado de la Administración de Justicia decidirá sobre la adjudicación. Si se deniega la adjudicación, la subasta quedará desierta y el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del bien.

16.El ejecutante o acreedores posteriores pueden hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, que deberá aceptarlo.

17.Tras la aprobación del remate y una vez consignada la diferencia entre fianza y precio de adjudicación antes del plazo de 40 días naturales, se dictará el decreto de adjudicación.

18. Es recomendable decidir a qué nombre se quiere poner el bien, por cuanto, una vez celebrada la subasta, no se podrá cambiar.

19. En el supuesto que el inmueble esté ocupado y si el adjudicatario lo ha solicitado antes de que pase un año, el Letrado de la Administración de Justicia acordará el lanzamiento del ocupante cuando el Juzgado sentencie que dicho ocupante no tiene derecho a ocupar el inmueble.

20. Participar en una subasta no es sencillo y el postor debe estar preparado y debe estar adecuadamente asesorado para ello, por cuanto se debe tener en cuenta que el principal problema de las subastas continúa siendo la falta de transparencia del propio procedimiento judicial.