El alquiler cambia de reglas, los precios se mantienen

El Gobierno español ha aprobado nuevas reglas para el alquiler, pero sin tocar los precios. Las medidas urgentes aprobadas por el Consejo de Ministros este viernes, mediante un decreto-ley que entra en vigor en el mismo momento que se publique en el BOE, tienen por objetivo incrementar la oferta de viviendas de alquiler, ofrecer mayor seguridad jurídica al arrendatario y al arrende dador y conseguir estabilidad económica para los hogares más vulnerables y que se encuentran en situación de desahucio. Fuera de la reforma han quedado medidas propuestas por Unidos Podemos. No aparece ni la limitación de los alquileres, ni las desgravaciones fiscales ni para el arrendador ni para el arrendatario.

El Real Decreto-ley modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Reguladora de Haciendas Locales y la Ley de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 Los puntos fuertes de la nueva normativa:

a) Se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, lo que nos lleva al estadio anterior a la normativa del PP dictada en 2013. Aquella reforma pretendía, sin éxito, aumentar la oferta de la vivienda de alquiler y controlar los precios, lo que tampoco se ha conseguido .Así mismo, la prórroga tácita también pasa de uno a tres años. Si la parte arrendadora es una persona jurídica, la prórroga obligatoria de los contratos será de siete años, con una de tácita de tres.

b) La fianza que deben hacer efectiva los inquilinos se limita a dos mensualidades, excepto que nos encontramos ante un contrato de larga duración.

c) Si el arrendador es una persona jurídica deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Actualmente las personas que buscan una vivienda de alquiler tienen que pagar un mes de alquiler a la agencia inmobiliaria que se los encuentra el piso. Quedan excluidos los gastos derivados de la iniciativa directa del arrendatario.

d) Se excluyen de la LAU los alquileres turísticos, dado que tienen la consideración de actividad económica. Con todo, y por lo que tiene que ver con la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que quieran utilizar su vivienda para usos turísticos necesitarán una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad y deberán contribuir, con un límite, a los gastos comunitarios. Hasta ahora, los vecinos que querían prohibir los pisos turísticos en su comunidad vecinal necesitaban un voto unánime de los propietarios del bloque.

e) En relación con los desahucios, el gobierno español ha anunciado que se mejorará la coordinación con los servicios sociales municipales a fin de encontrar alternativas a los desahucios antes de que se produzca el levantamiento de la vivienda. Es en este sentido que hay que modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando el juzgue notifique a los servicios sociales que se debe hacer fuera una familia, los servicios deberán hacer un informe y enviarlo al juzgado. A su vez, el juez si recibe un documento que alerta de la situación de vulnerabilidad de los desahuciados detendrá el proceso durante un mes si el propietario es una persona física y dos si es persona jurídica.

f) Siempre que propietario e inquilino se pongan de acuerdo, se podrán hacer obras de mejora en la finca sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

g) Los contratos de arrendamiento de una vivienda para uso estable y permanente estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es decir, ningún inquilino deberá pagar el ITP cuando firme un contrato de alquiler. Hasta hace poco menos de un año, la mayoría de los arrendatarios desconocían la existencia de este impuesto y las administraciones tributarias de las comunidades autónomas prácticamente no controlaban la recaudación. Ahora bien, los problemas económicos de las administraciones autónomas habían llevado a muchas de ellas a exigir el pago del impuesto con efectos retroactivos y aplicando intereses de demora.

h) La normativa elimina ahora la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social a cargo de administraciones o entes públicos. Los ayuntamientos con superávit podrán destinar el dinero a promover su parque de vivienda pública o ejercer el derecho de tanteo y retracto en la venta de edificios enteros ocupados por inquilinos. En el ámbito fiscal, los municipios también podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler con precio limitado.

 

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