Ante la actual situación del mercado de alquiler en las grandes ciudades, es posible que te estés planteando aprovechar varios inmuebles de tu propiedad para alquilar habitaciones individualmente. Aquí te ofrecemos algunos aspectos importantes a tener en cuenta…
Tendencia. En estos tiempos, ha surgido un nuevo tipo de arrendatario que busca alquileres temporales, como estudiantes o ‘nómadas digitales’. Esto ha dado lugar a una oportunidad de negocio más lucrativa que el alquiler tradicional. El ‘coliving’ (alquiler de habitaciones) permite una utilización más eficiente del espacio del inmueble, ya que en lugar de convertirlo en viviendas completas, se divide en habitaciones y se complementa con zonas comunes como la cocina, sala de estar y lavadero para satisfacer las necesidades del inquilino.
Tipo de propiedad y contrato
Tipo de inmueble. Puedes destinar tanto una vivienda con varias habitaciones como un edificio entero al ‘coliving’. Sin embargo, es fundamental ser coherente en la operación, ya que algunas personas intentan disfrazar un alquiler de vivienda como uno de habitaciones, lo cual constituye fraude.
Legislación. Dado que no existe una regulación específica para el ‘coliving’, desde un punto de vista legal, existen argumentos sólidos para afirmar que estos arrendamientos no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (que es más restrictiva en cuanto a los términos del contrato). En el ‘coliving’, lo que se alquila no es una vivienda completa, sino una habitación con acceso a las zonas comunes. Además, este espacio no se destina a cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino una necesidad puntual.
Contrato. Si vas a alquilar un inmueble por habitaciones, es importante especificar que el contrato se rige por las cláusulas establecidas y, en su defecto, por el Código Civil. Debes dejar claro que solo se alquila una habitación con derecho a utilizar las zonas comunes. Ten en cuenta que en algunos municipios puede requerirse una licencia, por lo que te recomendamos confirmarlo con el ayuntamiento.
Aspectos a regular
Identificación. Debes indicar explícitamente que no se alquila la vivienda en su totalidad y adjuntar un plano del edificio en el que se destaque la habitación concreta que se alquila, así como las zonas comunes. Para garantizar el acceso tanto al inmueble como a la habitación, es recomendable establecer un sistema de entrada con llave electrónica que solo esté activo una vez que se haya abonado la mensualidad por adelantado.
Normas de convivencia. Limita el uso de las zonas comunes y establece reglas de conducta. Es importante destacar que el incumplimiento de estas normas puede llevar a la rescisión del contrato y, en algunos casos, a cargos adicionales por daños. Por ejemplo, puedes pactar:
- Uso rotativo de las zonas comunes, con reserva previa (de esta manera, los inquilinos sabrán cuándo pueden utilizar la cocina, la lavadora, etc.).
- Las condiciones para invitar a personas ajenas y las restricciones de ruido durante ciertas horas.
Suministros. Por lo general, el propietario suele pagar los suministros, aunque puedes acordar que el inquilino asuma la totalidad o los excesos de consumo a partir de cierto límite. Una buena opción es instalar contadores que muestren los consumos en tiempo real y que notifiquen al usuario cuando estén cerca del límite establecido.
Perfiles. Si posees varios inmuebles, agrupa a inquilinos con perfiles similares. Esto fomentará la convivencia y contribuirá a una mejor experiencia para todos, lo que se traducirá en una valoración más positiva de tu establecimiento.
Fiscalidad. Es importante destacar que el alquiler de habitaciones está exento de IVA, lo que significa un menor coste para el inquilino y que todo lo que este pague se considera facturación. Sin embargo, si ofreces servicios similares a los de la hostelería, como lavandería o limpieza, deberás aplicar este impuesto.
Asegúrate de que el contrato se rija por tus propias cláusulas y por el Código Civil, y regula la relación entre el inquilino y los demás ocupantes. Establece penalizaciones por incumplimiento, incluida la rescisión del contrato y cargos adicionales por daños.