La nueva Ley hipotecaria introducirá cambios legislativos

Una nueva ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de adecuarse a la normativa europea 2014/17 / UE y proteger a las personas que contratan una hipoteca. Desde que se anunció esta nueva ley en noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobó el proyecto de ley en el Congreso el 11 de diciembre de 2018, se han introducido diversas modificaciones que explicaremos a continuación. Está previsto que la nueva ley entre en vigor en marzo de 2019, un mes después de su publicación en el BOE. No debemos olvidar que el Senado también debe dar su visto bueno, aunque no se esperan muchos obstáculos.

El banco pagará todos los gastos de hipoteca, excepto la tasación
 
La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a asumir los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el impuesto de actos jurídicos documentados. ¿Sin embargo, habrá un ahorro real para los futuros hipotecados?, lo más probable es que los bancos trasladen este sobrecoste a los hipotecados con aumentos en los tipos de interés.
La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta al usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, es a cargo del solicitante, según la nueva normativa

Más protección para evitar desahucios
 
Hasta ahora el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá más el hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:
• Durante la primera mitad del contrato: deberá producir un impago de cuotas que lleguen al 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
• A partir de la segunda mitad del contrato: deberá producir un impago de cuotas que lleguen al 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede más margen, dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca y, por tanto, el esfuerzo realizado hasta entonces habrá sido superior.
El texto definitivo no incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no tendrá retroactividad en los casos donde ya haya un procedimiento de desahucio activo (por no interponerse en la valoración judicial). Sí que tendrá retroactividad en el resto de los casos.

Amortizando anticipadamente la hipoteca será más barata
 
La ley actual recoge una comisión de amortización anticipada del 0,5% en los primeros cinco años y del 0,25% a partir del sexto año. La nueva ley quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:
 
1.Amortización de hipotecas de tipo variable:
– Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cantidad amortizada.
– A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cantidad amortizada.

2. Amortización de hipotecas de tipo fijo:

En cuanto a las hipotecas de tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de estas cifras.

Esta medida se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. ¿Qué significa esto? Que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su hipoteca desde la entrada en vigor de la ley podrán acogerse a estas nuevas condiciones. Aquellos que ya habían hecho una amortización en el pasado (con la anterior ley vigente) no podrán reclamar ni recuperar el dinero.
 
Pasar una hipoteca de tipo variable a fijo será más sencillo y económico
 
La comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,25% durante los primeros tres años. Después será gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca de tipo variable a hipoteca de tipo fijo.
 
No será obligatorio contratar vinculaciones a una hipoteca
 
En realidad, esta no es una novedad, pero va bien recordar que el banco no puede obligar a contratar productos vinculados a la hipoteca. Además, se incluye el añadido siguiente: si el banco quiere obligar a contratar ciertas vinculaciones, deberá comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad.
 
Las subrogaciones y novaciones de la hipoteca no tendrán comisiones

Las subrogaciones y novaciones de la hipoteca serán gratuitas a partir de la entrada en vigor de la ley. Esto dará más libertad al hipotecado y facilitará la competencia entre entidades.
 
Límites de los intereses de demora
 Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero.
 
¿Qué medidas no han sido incluidas en la reforma de la ley hipotecaria?
 La nueva ley hipotecaria responde a la necesidad de adaptación a la normativa europea 2014/17 / UE. Sin embargo, medidas clave que se reclaman desde Bruselas no se han incluido en el cuerpo de la reforma, lo que puede derivar en una multa de 106.000 euros al día para el Estado por incumplimiento (o, en este caso, cumplir parcialmente) la normativa europea. De hecho, esta reforma debía completarse antes de abril de 2016.

Estas son las medidas clave que han quedado fuera de la nueva ley hipotecaria:
 
1.    El establecimiento de una regulación sobre el sistema de cálculo de la tasa anual equivalente (TAE).
2.    Las reglas para regular la publicidad bancaria referida a estos productos.
3.    La normativa sobre la evaluación de solvencia de los consumidores y la tasación de inmuebles.
4.    El desarrollo de la ficha europea de información normalizada.
5.    La obligatoriedad de redactar una hoja específica de advertencias sobre cláusulas hipotecarias que entregará el banco a los interesados ​​en las hipotecas.
6.    Otras medidas: formación de los empleados que comercialicen estos productos, simulacros sobre variaciones de cuotas y tipos de interés y elaboración de un contrato hipotecario estándar.
 
Se espera que el resto de las medidas que reclama la directiva europea se vayan incorporando progresivamente mediante reales decretos y órdenes ministeriales.