La diferencia entre duración indefinida y prórroga forzosa de arrendamientos urbanos
Introducción
A los efectos de clarificar en lo posible estos dos temas importantes que provocan muchas dudas entre propios interesados y los mismos profesionales, entendemos muy conveniente, aunque sea de forma sucinta, hacer unos comentarios aclaratorios, sobre la situación real de todos aquellos contratos de arrendamientos llevados a cabo con posterioridad al 9 de mayo de 1985, incluidos los actuales, donde se ha incluido uno de los dos conceptos del título.
Cláusula de duración indefinida
Una última Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, concretamente de 19 de febrero de 2016 reitera la doctrina en el sentido de que cuando se firmó un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, basándose en el Real Decreto-Ley 2/1985 (donde hay que recordar se permitía la libertad de pactos en lo que al plazo se refiere) y se hacía constar que la duración era “indefinida”, esta cláusula era NULA y así ha sido declarada de forma continuada por el Alto Tribunal, siendo la última Sentencia conocida la citada al principio de este apartado, porque resulta contraria con lo dispuesto en el art. 1.543 del Código Civil, que exige plazo y precio. Este mismo criterio se mantiene para los arrendamientos de fecha posterior al 1 de enero de 1995, que es cuando entró en vigor la actual LAU 29/1994, que cuenta igualmente, en principio, con la misma libertad de pactos al respecto. Es decir, en ambos casos se ofrece una coherente aplicación de la norma legal antes citada, al darse las mismas circunstancias, precisamente porque, como antes se indica, en ambos supuestos era posible la libre disposición al respecto por las partes.
Por lo tanto, salvo que del contenido global del contrato se desprendiera claramente que la verdadera intención de las partes era la “prórroga forzosa “, la figura de la “duración indefinida” significa que no hay plazo y que, por lo tanto, la duración es igual al sistema que se haya fijado la renta, normalmente anual, aunque se pague mensualmente (lo que cuenta siempre es lo primero), a los efectos de las previsiones de los arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil. Esto supone que, llegado ese vencimiento legal, la falta de comunicación del arrendador en los 15 siguientes al vencimiento que indica el primero de los preceptos señalados, sin hacer constar su voluntad de rescindir, implica la ampliación por el mismo plazo (como digo, habitualmente anual, aunque también puede ser otro distinto).
Considero que este criterio del Tribunal Supremo es correcto, pues es claro que un arrendamiento no puede ser una venta y tampoco un usufructo vitalicio, se trata simplemente de ceder, por un plazo concreto, un piso o local a quien no es propietario y, en consecuencia, debe tener una terminación concreta, dejando atrás afortunadamente la “prórroga forzosa” de otros tiempos, que determinó el Texto Refundido del año 1964, en un momento concreto de nuestro país que, afortunadamente, ya no existía cuando se promulgó el RDL 2/1985 y menos todavía con la LAU 29/1994.
Cláusula de prórroga forzosa
Aunque a efectos de las previsiones de los repetidos arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil, las comunicaciones y los plazos son iguales en todos los casos de arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, como antes se ha indicado, cuando en el contrato se comunica que el arrendamiento es con “prórroga forzosa“, o así se desprende del propio documento firmado por las partes, como se puede ver en el resumen de jurisprudencia que figura al final, el Tribunal Supremo hace una clara diferenciación entre los contratos del RDL 2/1985 y la LAU 29/1994, remitiendo los primeros a las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de esta última Disposición, es decir, a los plazos que en las mismas se contemple para los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, que vienen del Texto Refundido 1964, lo que, sobre todo en locales, supone en la mayor parte de los casos la extinción inmediata de los contratos, aplicando los apdos. 3 y 4 de la citada Disposición Transitoria Tercera; mientras que, a los firmados a partir del 1 de enero de 1995 con la misma cláusula de prórroga forzosa, se les concede un plazo de 30 años, con equiparación al art. 515 del Código Civil sobre el plazo máximo de usufructo.
Pues bien, hay que decir que esta es una diferenciación jurisprudencial que no se ha entendido bien, el que suscribe tampoco, ya que, como se viene indicando, en ambas disposiciones legales (RDL 2/1985 y LAU 29/1994) había total libertad de pactos y, en consecuencia, entendemos que el tratamiento debería ser idéntico; es decir, rechazar la prórroga forzosa, pero no remitir estos contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 a las citadas Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera, lo que no cuadra mucho con el propio contenido de la Disposición Transitoria Primera, especialmente, el apdo. 2, que es donde se tratan los contratos anteriores al 9 de mayo de 1995 y tampoco con el propio preámbulo de la repetida Ley 29/1994.
En definitiva, consideramos que el tratamiento jurídico debería ser el mismo para todos aquellos contratos que, existiendo legalmente libertad de pactos, firmaron el arrendamiento con prórroga forzosa.