Contratos de alquiler, las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda. Ley Arrendamientos LAU

El contrato de arrendamiento (contratos de alquiler)  de vivienda puede contener cláusulas nulas por establecer limitaciones a los derechos del arrendatario. Es habitual que el arrendatario dé su consentimiento a la aplicación de dichas cláusulas porque no conoce que son nulas.

Sin embargo, hay que señalar que no todas las cláusulas que perjudican a alguna de las dos partes en el contrato (arrendador y arrendatario) pueden ser consideradas nulas. Sólo serán nulas aquellas que conllevan limitaciones de un derecho otorgado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A continuación, indicaremos las cláusulas más habituales que los Juzgados declaran nulas:

1.- Pago por anticipado de más de una mensualidad de renta: El artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe que el arrendador exija el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por ello, si se formaliza un contrato de arrendamiento exigiendo al arrendatario más mensualidades de renta, éste no estará obligado a abonárselas al arrendador.

2.- Duración del contrato de un año y, tras éste, posibilidad de prórroga: La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.1 estipula que el contrato se prorrogará obligatoriamente y de manera anual hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años. La cláusula que establece que la duración del arrendamiento será de un año y que, tras este año, las partes podrán decidir prorrogar el mismo es nula, en tanto es contraria a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

3.- Posibilidad del arrendador de acceder a la vivienda arrendada: Es habitual que se estipule que el arrendador podrá acceder a la vivienda alquilada para comprobar el estado de la misma. Esta cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio de la Constitución Española. Por lo tanto, el arrendatario se puede negar a que el arrendador acceda a la vivienda.

4.- Obligación de cumplir un año de contrato: Es frecuente que se incluya en el contrato una cláusula que obliga al arrendatario a no rescindir el contrato durante el primer año y, si lo rescinde, se establece una penalización. Este tipo de cláusula es nula, en tanto que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el arrendatario puede resolver el contrato de arrendamiento en cualquier momento tras los 6 primeros meses, comunicándolo al arrendador con un antelación mínima de 30 días. Sin embargo, se podrá pactar una penalización de una mensualidad de renta por cada año del contrato que falte por cumplir.

5.- El deber de conservación de la vivienda se traslada al arrendatario: Es el arrendador quién tiene el deber de realizar las obras de conservación de la vivienda, en aplicación del artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La cláusula que establece que cualquier tipo de obra debe ser realizada por el arrendatario podría ser nula.

6.- Arrendamientos de temporada: A veces, los arrendadores formalizan arrendamientos de vivienda habitual por 10 u 11 meses para evitar la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pensando que, de esta forma, se le aplica la legislación de arrendamientos de temporada. Esto no es así. Cualquier arrendamiento de vivienda habitual para satisfacer la necesidad permanente de vivienda se aplicará directamente la Ley de Arrendamientos Urbanos, en tanto ésta no exige un período mínimo de duración.

En el caso que se haya formalizado un contrato de arrendamiento y, posteriormente, se identifiquen cláusulas nulas, se deberá acudir a los tribunales para que procedan a la declaración de nulidad de dichas cláusulas, pudiendo continuar en vigor la parte del contrato no afectada por la nulidad referida.