Ley Arrendamientos Urbanos  la LAU 1994

Las Sentencias del TS de 17 de noviembre de 2011 y de 12 de marzo de 2015 señalan que los arrendamientos de local posteriores al 9 de mayo de 1985 con prórroga forzosa se rigen por la Disposición Transitoria Tercera en cuanto a su duración.

Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 en toda su extensión

Alcalá Navarro, Antonio

Presidente de la Audiencia Provincial de Málaga

El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecía, en su art. 57, la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario o inquilino, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda y del local de negocio.

El art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, en su art. 9.º, con el fin de que se estimule la construcción de viviendas y locales destinados al alquiler, suprime la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos, estableciendo en su párrafo primero que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecida por el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, suprimiendo con ello la obligatoriedad de la prórroga, al convertirla en algo disponible, de manera que en su párrafo segundo establecía que dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre los arrendamientos urbanos, por lo que era potestativo el seguir sometido a la prórroga forzosa por convención, ya que no por Ley.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, se limita, en su art. 9.º, a fijar un plazo mínimo para el arrendamiento de vivienda, y establece las disposiciones transitorias en las que la Primera de ellas se refiere a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del antes referido Real Decreto-Ley, y la Tercera se centra en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, siendo la cuestión planteada si los contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que se haya pactado la prórroga forzosa, deberán regirse por la Disposición Transitoria Primera o por la Tercera, y el factor que se ha de valorar es si lo determinante es la existencia de la prórroga forzosa que los equipara a los anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley o, por el contrario, no es el puro criterio temporal de haberse suscrito con posterioridad a dicha fecha; habiendo optado el Tribunal Supremo, una de cuyas misiones es la unificación de la doctrina en todo el territorio nacional, por la primera de las opciones referidas, esto es, que son los efectos de la prórroga forzosa, y no la fecha de suscripción, lo determinante para la aplicación de una u otra disposición, deberá aplicarse esa opción en su integridad; esto es, se le aplicará la Disposición Transitoria Tercera y no la Primera, incluidos los apdos. 3, 4 y 7, por ser acordes con la situación de prórroga forzosa que tienen dichos contratos, aunque adquirieran esa condición de modo convencional.

Cremades Morant, Joan

Presidente de la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona

Considero que sí.

La STS de 12 de marzo de 2015 declara como doctrina jurisprudencial en su parte dispositiva: “Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley“. Por tanto, para establecer el régimen jurídico respecto a la duración (finalización) de los contratos de local del “Decreto Boyer” con prórroga forzosa convencional ha de acudirse, per saltum, a la Disposición Transitoria Tercera, en su íntegra regulación, y no existen motivos para incluir excepciones o salvedades que no contempla el TS. Es más, ya que se trata de contratos con prórroga forzosa convencional (esto es, por voluntad expresa de las partes) a los que, en virtud de esta doctrina jurisprudencial, se limita la duración (plazos de duración tasados en arrendatarios personas jurídicas o inclusión de la jubilación como causa de extinción en personas físicas), no parece ni lógico ni ecuánime que estos contratos no puedan aprovechar las expectativas de prolongación de su duración en los mismos términos que los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, en que la prórroga forzosa venía legalmente impuesta; no existe ninguna razón, ni económica ni jurídica, para excluir a estos contratos de la aplicación de estos supuestos de ampliación de los plazos legales de extinción, haciéndolos de peor condición.

Ferrer Gutiérrez, Antonio

Magistrado de la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana

Centrándome en la STS 831/2011, de 17 de noviembre (SP/SENT/654028), ya que la STS de su Pleno 137/2015, de fecha 12 de marzo (SP/SENT/812908), se limita a ratificar los razonamientos expuestos en la anterior (transcribiendo incluso, en lo que a nosotros ahora interesa, su fundamentación jurídica), considero que, si nuestro Alto Tribunal ha determinado como doctrina de la Sala que a los contratos de local de negocio celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, pero antes de la entrada en vigor de la vigente LAU, en los que las partes hayan pactado someterse a la prórroga forzosa, les será de aplicación la Disposición Transitoria Tercera en lo referente a la duración del contrato, entiendo que ello lo será con todas sus consecuencias, y, por tanto, serán de aplicación las precisiones a que se refiere la pregunta; de hecho, la segunda sentencia mencionada, tras estimar el recurso, entra a resolver la cuestión de fondo planteada, pronunciándose concretamente sobre el período de duración del contrato, para lo que se atiene a la fecha en que se llevó a cabo un traspaso del arrendamiento litigioso.

Debemos tener en cuenta que el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, una vez superadas las razones de índole económica y social que en su día pudieron aconsejar su instauración, nace con la finalidad de acabar con los efectos perniciosos que el régimen de prórroga forzosa instaurado por el art. 57 de la primitiva LAU había traído consigo, para lo cual pasó a instaurar en su art. 9.º un régimen de absoluta libertad en cuanto a la duración del contrato, sin perjuicio del juego de la tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CC, rigiéndose, por lo demás, por las normas de la LAU. Régimen de absoluta libertad que se pudo comprobar que también traía consigo ciertas consecuencias negativas, que vino a solventar la vigente LAU, dotando a estos contratos de una duración limitada, pero garantizando siempre unos mínimos de permanencia que evitaran que, de quedar los propietarios en manos de sus arrendatarios, fueran ahora estos los que quedaran totalmente sometidos a la voluntad de los arrendadores. A la par, por medio de sus disposiciones transitorias se establece una serie de normas a través de las cuales se pudiera poner fin a la situación cuasi expropiatoria a que dio lugar la institución de la prórroga forzosa, de forma que todos los contratos antiguos fueran extinguiéndose de forma progresiva. Lo que permitiría paralelamente a los arrendatarios adaptarse a esa nueva situación.

Ocupándose precisamente la Disposición Transitoria Primera de los contratos que nacen al amparo del mencionado Real Decreto-Ley de 1985, la cual parte sustancialmente de la consideración de que todos ellos han nacido bajo esa premisa de libertad total, limitada exclusivamente por la tácita reconducción del art. 1.566 CC. Omitiéndose, por el contrario, cualquier referencia a aquellos contratos en los que las partes, de forma voluntaria, hubieran decidido someterse a la prórroga forzosa, por lo que, en principio, quedarían sometidos sin más al régimen de la primitiva LAU. Lo que determina unos efectos un tanto contradictorios, ya que en sus últimas consecuencias resultaría que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera, los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, es decir, los sometidos imperativamente a la prórroga forzosa, estarían abocados a un régimen de extinción progresiva. Mientras que estos contratos, que nacen en un momento en que nuestro legislador ha entendido perniciosa esa institución y que, por tanto, debe suprimirse, en cambio no lo quedarían, permaneciendo exclusivamente vinculados a esos supuestos de extinción y denegación de la prórroga que de forma restrictiva establecía el primitivo régimen.

Incongruencia a la que vinieron a poner remedio las sentencias comentadas, basándose para ello en la STS de su Pleno 582/2009, de 9 de septiembre de 2009 (SP/SENT/478116), según la cual una cosa es que el legislador, por razones de política legislativa, imponga la prórroga forzosa para el arrendador, y otra muy distinta es que las partes puedan, por vía convencional, alterar la propia esencia de ese contrato que por naturaleza ha de tener una duración determinada, ya que no puede admitirse que lo sea un período de vigencia de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario.

Entiendo, en línea con dicha declaración, que cuando en un contrato posterior al 9 de mayo de 1985 se hubiera pactado expresamente la prórroga forzosa, visto que ello, en definitiva, implica su sumisión al régimen ordinario de la primitiva LAU, la duración de estos contratos quedaría sometida a las mismas restricciones que los contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha, esto es, sometidos a lo que al respecto establece la Disposición Transitoria Tercera. Remisión que por tanto entiendo hecha en toda su extensión, ya que, en definitiva, nuestro Tribunal Supremo lo que ha querido es que no subsista un régimen de prórroga forzosa no sometida a los límites que quiso establecer al mismo nuestro legislador.

Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 solo a efectos de duración

Barcala Fernández de Palencia, Alfonso

Magistrado de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Burgos

Como dice la pregunta, las SSTS de 17 de noviembre de 2011 y de 12 de marzo de 2015 han establecido que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados después del RDL 2/1985 de 9 de mayo en los que se haya pactado la prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, y no por la Disposición Transitoria Primera. Concretamente, la STS de 12 de marzo de 2015 ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial: “Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley“.

Lo anterior significa que a estos contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 se les va a aplicar el mismo régimen, en cuanto a duración, que a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, en los que la prórroga forzosa era aplicable, no por pacto, sino por aplicación del art. 57 LAU 1964. De esta forma, el pacto de prórroga forzosa tendrá como límite, en el caso de arrendamientos concertados con persona física, la jubilación o el fallecimiento del arrendatario, y en el caso de los arrendamientos celebrados con persona jurídica, los 20 años contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la LAU (el 1 de enero de 2015). Todo ello con carácter general, sin perjuicio de los supuestos específicos de subrogación o traspaso, y de los arrendamientos de locales en los que no se realicen actividades comerciales, para los que la Disposición Transitoria Tercera fija reglas especiales.

Estas disposiciones especiales (subrogación del cónyuge o descendiente, traspaso, etc.) serán también de aplicación a los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que se haya pactado la prórroga forzosa. Es lo que viene a decir la STS de 12 de marzo de 2015, que resuelve, para uno de estos contratos, el supuesto de traspaso realizado un 17 de marzo de 2011, antes de que el contrato hubiera finalizado por la jubilación del arrendatario. Pues bien, el TS dice que, en congruencia con la Disposición Transitoria Tercera.3, el traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años; luego declara la terminación del arrendamiento para el 17 de marzo de 2021.

A pesar de lo anterior, creo que otras reglas de la Disposición Transitoria Tercera no son aplicables. La pregunta se refiere a la prolongación del contrato por cinco años en el supuesto de que la renta que se estuviere pagando en el momento de la entrada en vigor de la Ley fuera mayor que la resultante del proceso de actualización. La razón del incremento del plazo es la misma que cuando el arrendatario acepta la actualización que le propone el arrendador, por lo que este no tiene que esperar los cinco años de plazo para poder cobrar la renta actualizada. En justa compensación a esos primeros cinco años, en los que se recibe ya una renta totalmente actualizada, que, en caso contrario, habría que esperar a que transcurrieran estos como mínimo, el arrendamiento se prorroga otros cinco años, además de los plazos que establecen los apdos. 3.º y 4.º. La regla anterior se corresponde con el epígrafe C de la Disposición Transitoria Tercera de actualización de la renta. Son reglas que se dan para el caso de que proceda llevar a cabo un proceso de actualización. Sin embargo, en los contratos en los que la prórroga forzosa se haya introducido en forma de pacto, se habrá pactado como contraprestación un sistema de actualización de la renta, bien conforme al IPC o cualquier otro. Son contratos en los que no es necesario llevar a cabo ningún proceso de actualización, por lo que en principio el arrendador no va a tener que esperar ningún plazo para poder cobrar la renta actualizada, porque ya la está cobrando según la actualización pactada en el contrato. Por esta razón me parece que no está justificada una ampliación del plazo por cinco años.

Por parecidas razones entiendo que tampoco se justifican los cinco años de incremento del plazo en caso de haberse traspasado el local en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU. Para empezar, se trata de una disposición que difícilmente va a poder aplicarse a un contrato celebrado después del 9 de mayo de 1985, porque si el art. 32 LAU 1964 exige que el arrendatario lleve un mínimo de un año para poder traspasar, y suponiendo que el contrato se hubiera celebrado el mismo 9 de mayo de 1985, el traspaso solo podrá intentarse a partir del 9 de mayo de 1986, con menos de nueve años de antelación a la entrada en vigor de la LAU. Por otra parte, la razón del incremento del plazo de cinco años (Disposición Transitoria Tercera, apdos. 3 y 4) es, a mi juicio, la de obtener una justa compensación por el derecho del arrendatario a aumentar la renta en un 15 % (art. 42 del Texto Refundido). Se trataba de un derecho que venía a compensar de alguna manera la falta de actualización de la renta, característico de los arrendamientos sujetos obligatoriamente a la prórroga forzosa. Sin embargo, en aquellos contratos en los que la prórroga se haya introducido en forma de pacto, se habrá pactado como contraprestación algún sistema de actualización, bien conforme al IPC o cualquier otro. Aunque también en estos arrendamientos el traspaso dará derecho a aumentar la renta en un 15 %, sin embargo, no encuentro fundamento para ampliar el plazo en cinco años, como en los contratos en los que no exista pacto de actualización.

García-Chamón Cervera, Enrique

Presidente de la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Alicante

La doctrina jurisprudencial fijada en la Sentencia del Pleno de la Sala Primera de 12 de marzo de 2015 para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el día 9 de mayo de 1985 y el día 1 de enero de 1995, donde se pactó expresamente el sometimiento a la prórroga forzosa, es la siguiente: “Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley“.

En principio, la duración de estos contratos está regulada por el TRLAU 1964, con las modificaciones contenidas en la Disposición Transitoria Tercera relativas, exclusivamente, a la duración (apdos. 3, 4 y 5, bajo la rúbrica “Extinción y subrogación”), y no a cualquier otra materia que indirectamente pueda repercutir en la duración del arrendamiento.

En consecuencia, la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre los días 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995, en los que se pactó el sometimiento a la prórroga forzosa, presenta las siguientes especialidades.

Se reconoce al arrendatario, sea persona física o jurídica, el derecho a la prórroga forzosa una vez vencido el plazo pactado en el contrato, según establecía el art. 57 TRLAU 1964. A estos contratos se aplicarán las causas de denegación de la prórroga forzosa previstas en los arts. 62 y ss. TRLAU 1964, así como las causas de extinción relacionadas en los arts. 114 y 115 TRLAU 1964.

En cuanto a la subrogación por fallecimiento del arrendatario persona física del local de negocio, se regirá por lo establecido en el art. 60 TRLAU 1964 (será sustituido por el heredero o, en su caso, el socio de una sociedad civil y, fallecido el primer sustituto del arrendatario, podrá tener lugar la segunda y última subrogación).

Sin embargo, la Disposición Transitoria Tercera modifica sustancialmente este régimen de subrogación mortis causa de los arrendatarios personas físicas cuando se encuentren el día 1 de enero de 1995 en situación de prórroga legal con las siguientes particularidades:

1. Se extinguirán por la jubilación o fallecimiento del arrendatario producidos a partir del día 1 de enero de 1995.

2. Cabe que se subrogue el cónyuge siempre que continúe la misma actividad desarrollada en el local. En ese caso, durará hasta su jubilación o fallecimiento.

3. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad, o en caso de haberse subrogado este, a su jubilación o fallecimiento, solo podrá subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad, pero su duración únicamente puede llegar hasta el día 1 de enero de 2015.

4. La primera subrogación que hemos indicado a favor del cónyuge del arrendatario no se producirá cuando ya se hubiesen realizado dos transmisiones conforme al art. 60 TRLAU 1964. La segunda subrogación a favor del descendiente del arrendatario no tendrá lugar cuando ya se hubiese producido una transmisión de acuerdo con lo previsto en el art. 60 TRLAU 1964.

5. Si el arrendatario actual y su cónyuge subrogado hubiesen traspasado el local de negocio después del día 1 de enero de 1995 permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años, a contar desde su realización, o por el número de años que quedaran desde el momento en que se realizara hasta el día 24 de noviembre de 2015.

6. Si en los 10 años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994 se hubiera producido el traspaso del local, los plazos anteriores se ampliarán en cinco años más. Si al tiempo de la entrada en vigor de la LAU 1994 el plazo pactado en el contrato de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario es una persona física aún no hubiese vencido, continuará durante el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla y, una vez vencido, estará sujeto a la prórroga forzosa con las particularidades anteriores para cuando se produzca la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

En el caso de que el arrendatario sea persona jurídica, el TRLAU 1964 no establecía ninguna norma especial sobre su duración, y estaban sometidos de forma indefinida al derecho a la prórroga forzosa. El apdo. 4 de la Disposición Transitoria Tercera señala que, si estos contratos se encuentran en situación de prórroga legal a partir del día 1 de enero de 1995, se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

– Si el objeto de su actividad es comercial, el plazo de duración será de 20 años, salvo que la superficie del local sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso se extinguirán a los cinco años.

– Si el objeto de la actividad es distinto al comercial, atendiendo a la tarifa del IAE, durarán de 5 a 20 años. Las cuotas que serán tomadas en consideración serán las cuotas correspondientes al ejercicio 1994.

– Si en los 10 años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994 se hubiera producido el traspaso del local, los plazos anteriores se ampliarán en cinco años más.

Si el arrendatario es una persona jurídica y, al tiempo de la entrada en vigor de la LAU 1994, aún no hubiera transcurrido el plazo pactado en el contrato, durará el tiempo que reste para que dicho plazo cumpla. Pero si ese plazo es inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas anteriores, el arrendatario podrá hacer durar el contrato el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En todos los casos en los que el arrendatario es una persona jurídica, si transcurren los plazos legales anteriores se producirá la tácita reconducción con los efectos previstos en el art. 1.566 del Código Civil, pero al contrato renovado serán de aplicación las normas de la LAU 1994 relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

No se aplicarán las reglas contenidas en la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 7 (el plazo de duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio se incrementará en cinco años si el arrendatario admite la actualización en una sola vez o cuando a la entrada en vigor de la LAU 1994 se estuviera pagando igual o superior renta que la que correspondiera por actualización), ni la contenida en el apdo. 8 (si el arrendatario se opusiera a la actualización de la renta: si la duración del contrato fuese de 15 o 20 años, se extinguirá cuando venza la quinta anualidad; si la duración del contrato fuese inferior, su extinción es inmediata), porque los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre los días 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995 no están sometidos, según la Disposición Transitoria Primera.2, a ninguna norma especial sobre actualización de la renta.

Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 a efectos de duración y únicamente ampliación de cinco años por traspaso anterior al 1 de enero de 1995

Hoz de la Escalera, Javier de la

Magistrado de la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Cantabria

La doctrina legal sobre la duración de estos contratos supone una reinterpretación de la Disposición Transitoria Primera que, precisamente, evita su estrictas consecuencias, según la interpretación más extendida, la exclusión de la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera, a casos que en su dicción literal y en la voluntad del legislador –a tenor del Preámbulo de la LAU–, entraban de lleno en su ámbito, como son los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujetos a prórroga forzosa pactada; y la nueva doctrina ha sido reiterada y refrendada por el Pleno de la Sala, por lo que no parece probable que el Tribunal Supremo la altere en el futuro.

A tenor de esas sentencias, esos contratos se someten a la Disposición Transitoria Tercera a los efectos de su duración, sin salvedad ni especialidad alguna una vez que se ha adoptado tal solución, por lo que debe admitirse que es también aplicable la ampliación por cinco años de la duración prevista en la misma Disposición Transitoria Tercera, en caso de haberse realizado un traspaso en los 10 años anteriores al 1 de enero de 1995, conforme a sus apdos. 3 y 4, esto es, tanto sea el arrendatario persona física como jurídica; de hecho, la STS de 12 de marzo de 2015 hace aplicación al caso del párrafo quinto de la Disposición Transitoria Tercera B).3, por haber habido un traspaso a persona física tras la publicación de la LAU 1994.

Respecto de la ampliación de la duración en cinco años por la revisión de la renta o satisfacer renta superior a la revisada (Disposición Transitoria Tercera, apdo. 7), la respuesta debe ser negativa; la ampliación de la duración se hace depender, en este caso, de una cuestión ajena a estos arrendamientos, como es la revisión de la renta, pues por definición esa revisión solo está prevista en la Disposición Transitoria Tercera para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985; no parece que la nueva doctrina legal permita aplicar a los contratos posteriores a esa fecha, aún sujetos a prórroga forzosa pactada, las normas de la Disposición Transitoria Tercera sobre actualización de la renta; la nueva doctrina legal tiene como efecto y finalidad limitar en el tiempo la duración de esos contratos sometidos a prórroga forzosa, como en su momento la tesis de aplicación del plazo del usufructo (STS de 9 de septiembre de 2009), pero no una equiparación completa, ni en el tema de la renta y su actualización, lo que supondría, en definitiva, vaciar de contenido dicha Disposición Transitoria Primera.